Пора создавать разнообразие в массовом жилье, взгляд компании YIT. Интервью с Артаком Макаряном

Компании YIT и  Semrén & Månsson связывает не только северо-европейское происхождение и созвучные принципы работы, а и сотрудничество в проекте CityZen в Тюмени.  Нашим новым собеседником в рамках цикла интервью с ведущими российскими девелоперами стал Артак Макарян, директор по развитию бизнеса и инвестиций сегмента «Жилищное строительство Россия» АО «ЮИТ Ракеннус».

Беседа проходила 12 июня, в выходной день, без будничной спешки и оттого получилась содержательной и объемной. Публикуем её полную версию и благодарим Артака за полученное удовольствие от общения.

Пожалуй, не секрет, что компания YIT имеет шведские корни. Какие качества современный YIT унаследовал от своего предшественника?

Мы иногда шутим, что YIT – российская компания. Почему? Поскольку Финляндия была в составе Российской Империи до 1917 года, а YIT был основан в 1912 году. Да, действительно, история концерна YIT началась с того, как шведская инженерная компания «Алльменна Инжениорсбюрон» открыла филиал в столице Финляндии.  Относительно того, какие качества унаследовал YIT у шведского предшественника, мне сложно сказать, поскольку культура ведения бизнеса в странах северной Европы очень похожа. И такие базовые, важные принципы как ответственность, выполнение обещаний, честность, открытость, доверие – это финское или шведское, мне сложно их разделить.

К перечисленным качествам ещё можно добавить прозрачность. Эта черта проявляется, как правило, при работе с партнерами.

Да, мы открыто говорим о проблемах, мы ничего не скрываем от партнеров. Эти принципы ведения бизнеса заложены в нашей культуре. Открытость и честность, давать столько обещаний, сколько можем исполнить.

Вопрос о региональной политике YIT. Компания широко представлена в России, есть офисы в Казани, в Екатеринбурге, в Тюмени, в Петербурге и московской области. Меняется ли концепция от региона к региону, если меняется, то как? Как эта политика выстраивается?

Отличия зависят в основном не от региона, а от установленного класса комфортности. Думаю, вы знаете, что мы недавно централизовали развитие продукта и проектирования и, благодаря этому процессу, удалось стандартизировать продукт. За эти несколько лет уровень продукта во всех регионах вырос. Отличия продукта зависят от местоположения участка (центр или окраина), разрешенной высотности, размера проекта, организации мест хранения автомобилей (наземный или подземный паркинг), обеспеченности коммерческими площадями (больше или меньше, в зависимости от микролокации проекта), и, конечно, от существующей обеспеченности. Эти меры с регионами не связаны. Поэтому мы, можно сказать, во всех регионах делаем одинаковый продукт, просто разница в локации участка в этом регионе. От этого мы выбираем категорию класса комфортности.

Правильно ли будет сказать, что комфорт в понимании YIT – это финский комфорт?

Да, мы выровняли наш продукт по всей России. И дальше мы постоянно работаем над его улучшением.

Если построить российский проект YIT в Финляндии, какие принципы останутся неизменными, и как такой дом воспримут финны?

В концепции YIT действует принцип «Единый YIT». Это означает единые этические стандарты, единые требования к технике безопасности, т.е. нет разделения на хороший/плохой, все едины. И этот принцип так же распространяется на требования по качеству и формированию продукта. У нас в России сейчас немало клиентов -финнов, они покупали и покупают. Традиционно у финнов пользуются спросом квартиры в Санкт-Петербурге, но не только. Есть спрос и в Москве, есть и в Московской области, знаем несколько случаев в регионах, например, в Екатеринбурге. Это финны, которые живут в России, или в среднесрочной перспективе связывают свою жизнь с Россией.

Если оглянуться назад, то за последние 2-3 года, качество и конкуренция на рынке российского девелопмента существенно выросла. Произошли ли внутри компании YIT перемены в связи с этим, насколько вы ощущаете конкуренцию?

Мы не боимся конкуренции. YIT не раз показывал себя надежной компанией. Продукт YIT сдержан, элегантен, без всяких ненужностей. Всё, что включено, было сотни раз обдумано, протестировано, и только потом предложено клиентам. Несмотря на то, что сокращаются видимые отличия, у нас всё еще есть фундаментальные отличия от конкурентов. Правильный, сбалансированный набор компонентов продукта и есть наше конкурентное преимущество. Это одно из важных направлений развития продукта. Всё быстро меняется, и реакция на изменения должна поступать немедленно. Но это должно быть разумно. Мы не бросаемся на каждую новую технологию. Мы изучаем, анализируем, пилотно пробуем, потом внедряем. Мы не включаем в наш стандарт неопробованные технологии. Мы повышаем свои компетенции по оценке того или иного мероприятия, и учимся управлять изменениями, вырабатываем алгоритмы работы с партнерами. И чем раньше поймем ценность компонента, тем быстрее его внедрим, и раньше остальных выйдем на рынок с новым продуктом.

В России у YIT есть уникальность, «финское качество». В Финляндии этого явного преимущества нет, есть просто высокое качество. Какой рынок для YIT легче, России или Финляндии?

У каждого рынка есть свои болезни. Например, в Финляндии цена уже выросла до потолка, и там сложно рассчитывать на подъем в цене. В России аналогичная проблема есть, но всё ещё ценой можно какие-то корректировки вводить в рентабельность проекта. Но в России есть другие проблемы, например такие как разночтения в нормативах, не всегда можно предсказать при покупке участка сколько квадратных метров можно построить, ранее были случаи, когда мы не добирали квадратных метров и проект не достигал требуемого уровня рентабельности. Сегодня, до покупки участка, проводим детальный анализ по инженерному обеспечению, по санитарным зонам, по инсоляции, проводим консультации с администрациями городов, узнаем какое у них видение на тот или иной участок.

Правильно ли понимаем, что вы готовы покупать участки без ГПЗУ?

Да, мы покупаем участки, если вид разрешенного использования участка по жилье. Мы компания полного цикла девелопмента, и если это земли поселений и вид разрешенного использования позволяет строить там жилье, то мы эти участки рассматриваем. Всё остальное для нас пока слишком сырой товар.

Какой из проектов YIT, по вашей версии, за последние пару лет является наиболее эталонным?

Как я уже упомянул, мы подтянули проекты к единому уровню качества, и практически все наши проекты имеют право называться «финскими». Если говорить поколениями, а мы внутри YIT все наши проекты делим на поколения, и от начинки можно понять, продукт какого это поколения, то на российском рынке мы сейчас продаем дома 4 и 5 поколения. Это и трансформеры, и входные группы улучшенные, и благоустройство, и эксплуатируемая кровля, и компоненты умного дома, smart-территории, умные квартиры. Сейчас мы работаем над шестым поколением, где больше внимания будем уделять дополнительным функциям внутри дома и большим возможностям трансформации помещений в рабочие и иные пространства. Индивидуализация приходит на замену унификации. Сегодня мы наблюдаем разнообразие в одежде, в автомобилях, пора создавать неменьшее разнообразие и в массовом жилье. Покупатели больше не хотят быть одинаковыми. Но это не значит, что каждый проект должен быть радикально другим, конечно, нет. Нам, как девелоперам нужно что-то самим менять, так же создавать возможность, чтобы сами жители меняли что-то под себя.  Таким образом можно достигнуть реально качественного разнообразия. В качестве примера, конечно же, хочу отметить проект CityZen в городе Тюмени, как один из первых домов пятого поколения YIT в России. Это наш совместный с вами продукт.

Мы наблюдаем за строительством этого комплекса с помощью онлайн-трансляции. В CityZen было много новаторских, необычных решений. Какие из них, на ваш взгляд, особенно удались?  

В CityZen, если помните, Semren&Mansson предложил 3 варианта оформления фасада. И выбранный вариант мы назвали «Авангард». Это не просто так. В начале к нему относились с осторожностью, а потом оценили, прежде всего молодежь. Там действительно удалось собрать хороший набор новых квартир, часть из которых были совершенно новым предложением на рынке Тюмени, но и в России.  И покупатели, как и на всё новое, с настороженностью смотрели на наш продукт, изучали, не спешили покупать. Но я был уверен в успехе, и верил, что рано или поздно клиент увидит и оценит. Ведь мы собрали лучшие знания в этом проекте. Спрос не заставил себя долго ждать, через пару месяцев интерес возрос. А после того, как построили шоурум, интерес к проекту превзошел наши ожидания. Ведь ни одна картинка, ни одна виртуальная реальность, не могут так хорошо представить проект, как физическое присутствие на месте. Приходили в шоурум, ходили по квартире, сидели на диванах, чувствовали атмосферу, оценивали функционал, принимали решение. Поэтому те квартиры, которые поначалу были непонятны, в конце стали своего рода хитами.

Смеем предположить, что шоурум оснащен мебелью шведской компании ИКЕА, это так?

Верно. Мы давно укомплектовываем наши шоурумы мебелью ИКЕА. Но тут особенно это требовалось сделать, поскольку функционал некоторых квартир даже для профессионалов, наших коллег, не всегда был понятен. Задавали много вопросов, а с появлением шоурумов все вопросы развеялись.

Похожая история была у нас несколько лет назад на проекте Skandi Klubb, который мы проектировали для Bonava. Там мы предложили планировку с ванной комнатой в центре квартиры, такая базовая планировка 49 кв.м, за её использование выступал Магнус Монссон. Нам поверили, и в комплексе появились такие квартиры. Поначалу, когда был только план квартир и каталог, покупатели к этим квартирам тоже относились настороженно. Но с появлением шоурума квартиры-трансформеры стали настоящими хитами. И сейчас, когда строится уже четвертая очередь комплекса, среди доступных к покупке предложений их уже нет. Такой ощутимый показатель того, насколько человек не доверяет планам, визуализации, пока он не походит сам в новой планировке, не ощутит физически. Так что мы тоже сторонники показывать возможности новых планировок.

Наверняка есть планировки среди проектов YIT, которые вам особенно симпатичны, которые вы выделяете. Поделитесь, пожалуйста.

Да, конечно. Я бы выделил евро-двушки и евро-трешки. Если говорить про хит продаж, то это как раз эти квартиры. В мире много хороших, ярких практик. Но часть из них как фейерверк, ярко всходят, но также быстро уходят вместе с модой. И есть базовые вещи, которые годами остаются востребованными. Например, квартиры-студии, как краткосрочный тренд, резко вошли в нашу жизнь и местами завоевали 30% рынка, но в течение нескольких лет откатились на свое правильное место в 5-10% от общего количества.

Одним из важных навыков архитектора, я считаю способность увидеть и отличить квазиценность от настоящей. Чем больше настоящих, устойчивых ценностей в продукте, тем успешней проект. Мероприятия, которые не добавляют реальной ценности продукту, или добавляют сомнительную ценность, просто увеличивают затраты.

Лет 10 тому назад, когда в России внедряли европейские квартиры с совмещенной кухней-гостиной, нам говорили, что российский рынок другой, что тут нужны квартиры с отдельной кухней, вряд ли европланировки будут пользоваться спросом. Но мы верили, что этот функционал лучше, современнее, и должен найти своего покупателя. Начали по принципу 50/50. Т.е. все новые проекты YIT с 2010 года были с 50% европейских планировок, и с 50% классики на одном этаже. Часто бывая в Финляндии, странах Скандинавии, я думал, что классика со временем полностью уйдет из российского рынка. Но после разговора с немецкими коллегами на тему квартирографии в Германии, где классика всё еще пользуется спросом в 30%, когда они говорили: «зачем отказываться от классики, мы это делаем и ничего зазорного в этом не видим», я понял, что в России тоже будет так, а не как в Скандинавии с 95% евроквартир. Поэтому наш продукт сейчас сбалансирован следующим образом: 70% европланировки, 30% классические. И продажи это подтверждают.

Сегодня мы готовы к новым экспериментам.

Во время карантина многие пересмотрели свой взгляд на комфортность собственного жилья. Повлияла ли ситуация пандемии на продукт YIT, на ваш взгляд на квартирографию? И как она сказалась на вашей работе в целом?

Мы всегда в постоянном поиске, смотрим, изучаем, что делают в США, в Европе. Сами показываем что-то, если нас об этом просят. И понимаем, что всё течет, всё меняется. Потому что XXI век – век изменений. Сегодня люди не ищут просто квадратные метры, а ищут что-то уникальное, что можно под себя кастомизировать. Недвижимость стала скоропортящимся товаром и быстро устаревает. Многим обстановка быстро надоедает, люди хотят жить в постоянно обновленных условиях. Наши квартиры-трансформеры как раз отвечают на этот вопрос, и с изменением приоритетов и состава семьи можно менять пространство.

Мы смогли очень быстро адаптироваться в условиях пандемии, поскольку и до этого работали удаленно. В нашем департаменте мы даже не почувствовали разницу, поскольку постоянно общаемся по skype, по teams, и моё время распределяется 50/50, порой 70/30 в пользу онлайн общения. Планируем менять наш офис после этого опыта, мы проводим много совещаний по Teams, значит офис нужно адаптировать под эти процессы. Мы также думаем дать сотрудникам возможность работать удаленно один или два дня в неделю.

И когда мы говорим о централизации продукта и проектирования, мы не говорим о географической централизации. Сотрудники нашего департамента работают во всех регионах. И мы говорим о централизации наших процессов, о наборе компонентов, как я упоминал ранее, поэтому пандемия не слишком повлияла на наши процессы. Что касается стройки, то коллеги-строители тоже быстро адаптировались, приобрели необходимое оборудование, внедрили специальные правила, социальную дистанцию, ношение масок и т.д. Самое важно, что мы пока не собираемся корректировать графики стартапов или другие графики, всё идет по плану. Клиенты в нас верят, есть стабильные продажи, мы стараемся держать данные ранее обещания. Отставаний в проектах не ожидаем. Более того, мы в активном поиске участков, сейчас появились достаточно хорошие предложения. По некоторым участкам наши переговоры сильно продвинулись, и скоро в нашем портфолио появится несколько новых участков.

Но, конечно, мы скучаем по живому общению. Визуальный контакт, обмен энергией для нас очень важен.